ホテル・旅行のニュースリリース・情報

不動産アニキ・小林大祐

• 2024年の不動産市況について

歴史的な円安水準が続くことで、3月の月間訪日外国人数は300万人超で過去最高を記録しました。「インバウンド需要」の獲得を目的とした政府・省庁・地方自治体・日銀による国家戦略が推進されています。

国家戦略を背景に、麻布台ヒルズ・虎ノ門ヒルズ・晴美フラッグなど大掛かりな開発案件が続々とローンチされ、世界のセレブも欲しがるような街や物件ができています。世界3位の経済大国といわれる日本の不動産は、海外投資家からも人気で、今年に入って急速に投資が増加しています。

都心の「億超え物件」が飛ぶように外国人に売れる一方で、超少子高齢化による人口減少は急激に進行しており、東京都以外は人口減少時代が到来しています。スルガショックから5年以上経過し、アパートローンなどの取り扱いを始める銀行が増えてきた中で、「買ってはいけない危険な物件」の広告や売り込みも目立つようになってきました。

同社代表の小林大祐は「新型コロナウイルス禍が終わり、円安が進行する中で、不動産市況は節目の年。人口減により過疎化が進行し衰退していく地域と、ヒト・モノ・カネが集まる超人気の地域と二極化がますます進行している。狙い目の場所、反対に買ってはいけない場所がクリアにわかる時代だ」と解説します。

「不動産アニキの非常識な投資学」YouTube https://www.youtube.com/@hudousananiki_kobayashi

• 狙い目の不動産物件・地域は？

2024年の不動産市況をふまえて『狙い目の不動産物件・地域』について4つ解説いたしました。

不動産経営者向けの執筆・講演・アドバイス業に20年従事してきた同社代表は、「不動産価値が上がるところではなく、下がらないところを買うべき。」と解説の上で、具体例を話します。

①都心の一等地の物件

港区、渋谷区、中央区のような都心の一等地の物件は、日本が先進国である以上は未来永劫変わらず狙い目です。

買える人であれば、融資をうけて購入すべきと解説します。なお投資で購入する人は、元本棄損しない、土地値比率が高い、減価償却資産が少なくて価値が目減りしない物件を選ぶ必要があると解説します。特に都心タワーマンションは自家用購入ならいいが、投資で買うなら区分所有はやめるべきです。融資返済のスピードとタワマンの価値の目減りを考えたら、実勢価格は維持されても、金融機関は減価償却資産として見るから債務超過状態に陥り、次に物件を買いたいって言っても融資が受けづらくなるためです。

②都心に隣接する住宅地域

前であがってる渋谷区、港区、中央区に隣接する住宅地域の、池尻大橋、駒沢公園、目黒、中目黒、自由が丘などです。都心一等地は大手ディベロッパーも開発をするために狙っていますし、資金力も問われます。一方で、隣接する住宅地域は、富の再分配をするために売りたい地主も増えて、軍資金も5千万円からで現実的に購入ができる人が多くなります。

③ 都心に通勤できる住宅地

松戸、柏、立川、千葉、戸田公園、洗足学園など、JRの大きな駅がある街です。千葉県、神奈川県、埼玉県まで都心に通勤ができるエリアなのでターゲットが広くなりますが、物件はピンキリなので見極める必要があります。

住宅用地としてニーズが担保できるエリアが狙い目で、例えば洗足学園駅は進学校もあり学区なので物件価値も下がりづらいです。

④  製造基盤のある地域

製造業界の大手企業が集結する地域が狙い目です。例えば、トヨタ自動車と子会社が集結する愛知県、ホンダ・ヤマハ・ローランドなどが集結する静岡県です。製造基盤がある地域には、雇用がうまれ、人口が集積します。2030年問題、人口減少している中でも日本で最もディール件数が多い不動産は”住宅地”といわれ、通勤しやすい地域には需要があります。大阪府だったら電気産業、岐阜県だったら繊維産業と、地域の産業構造をきっちり分析することで、住宅用地としてニーズがあるところが見つかります。

つくば市は、日本の宇宙開発事業の拠点であるJAXAがあります。さらに学園都市であり、秋葉原駅から電車が直通で出てることを踏まえると有望で、究極の狙い目だと解説します。

• 買ってはいけない危険な物件は？

「かぼちゃの馬車」問題やレオパレスの違法建築問題に始まり、悪質なリフォーム業者・管理会社による過大請求などが不透明な不動産業界で、「正しい」情報にたどり着けないために損害を被っている人がいます。

超少子高齢化による2030年問題、空き家の増加、人口減少による「富動産」「負動産」の二極化の只中で、具体的に買ってはいけない物件を5つ解説しました。

①地方高利回り物件

地方の高利回り物件は、買って売る時に半額になる可能性が高いため危険な物件です。地方の利回りの高い物件は、電話1本で管理会社が管理してくれるようなものではありません。自分である程度管理に関わる必要があるのに、そもそも利回りが低いので、管理会社に支払うお金が残らない可能性がでてきます。

②地方の築古戸建て

 人口減少で地方の不動産の価値が下がっていく中、リスクを取ることはおすすめできません。

③地方のワンルーム区分所有

区分所有は土地の持ち分が少ないので、建物の価値が下がると物件の価値がゼロになる可能性すらあります。人口減少で土地の価値が下がる地方で、区分所有を買うのは危険行為だと考えます。

④都心のワンルーム区分所有

都心は人気エリアだと思うかもしれませんが、大手の業者が扱うような1億円クラスの物件と、3,000万円以下で買えるような物件では、リスクが違います。安い区分マンションは大量に供給されているので、融資を使って買った瞬間に、財務的に危ない状態になる可能性があります。年収500万円以下の人が、3,000万円以下の物件を5つも6つも買わされて、ローンが払えなくなって同社代表にも相談がきます。

⑤リスク許容度にマッチしない投資

不動産投資は収入を増やす方法の一つではありますが、リスクを正しく理解して、余裕を持って参入することが大切です。例えば、年収700万円の人が資金が潤沢でない中で3億5000万円の物件を買うのは論外だという。空室リスクを考えると、最低でも半年から1年分の返済資金は用意しておかないといけません。最低でも3000万円から5000万円は自己資金として用意すべきです。

同社が2024年2月に実施した『年収1,000万円以上の2,000人に資産運用の実態調査』では、「高年収の人が、不動産投資に興味があるものの情報が多すぎて何を信じたらよいかわからない」ということが明らかになりました。

【年収1,000万円以上・資産運用の実態調査】

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000132154.html

「不動産投資は融資により数千万円から数億円という大きな額を投資する「事業」。物件がある地域について徹底的に自分でリサーチすることは基本中の基本だ。インターネットで検索するだけでも、ある程度の情報が入手できる時代。危険な物件をつかまされないよう、急いで購入する前に一息ついて、物件のある地域について調べることが重要」と同社代表は解説します。

【ホームコンサルティングソリューションズ株式会社 代表取締役・小林大祐について】 

1976年6月7日生まれ。47歳。大学卒業後、富士ゼロックス関連会社に就職。富士ゼロックス本社に移籍。

企業戦士となるが、「株式会社は株主の為に存在する事」に気づき27歳の時に兼業で創業しました。

金無しコネ無し知識無しの全くのゼロから「総資産30億円」を築きます。

現在迄、グループ企業7社を保有運用し、ゼロイチの事業設計と事業経営者に不可欠な経営者マインドを、不動産を入口として入会した会員へ経営アドバイスを営みます。

小林大祐が代表取締役を務める「ホームコンサルティングソリューションズ株式会社」は、2005年創業・完全審査制で通年60組程の企業・経営者の会員がいます。

【会社概要】 

会社名：ホームコンサルティングソリューションズ株式会社

所在地：

［本社］愛知県名古屋市名東区宝が丘288番地センチュリーコート宝が丘106

［関東オフィス］神奈川県川崎市中原区小杉町3-1501-2 プラウドタワー武蔵小杉4502

会社URL：https://hcs20061.xsrv.jp/hcs/

業務内容：収益不動産に特化した家主、大家の為の「コスト削減サービス」の展開

自らの賃貸経営ノウハウに基づく「セミナー、DVDコンテンツ」による知識・ノウハウの供与

不動産賃貸業

代表：代表取締役　小林大祐

設立：2005年4月