株式会社羅針盤が提供する民泊・無人ホテルの運営代行サービス「COMPASS STAY（コンパスステイ）」とはどんなサービス？ 料金、導入事例、使い方、メリットやデメリットなどHOTTELの記者がわかりやすく解説

旅行系WEBメディア「HOTTEL」に記事を書くトラベルライター”TAKA”です。 旅についての疑問や噂について真相をつきとめわかりやすく解説します。

今回は、最近旅行業界の裏側で大きな話題となっている民泊・無人ホテル運営代行サービス「COMPASS STAY（コンパスステイ）」について特集します。

「空き家を持っているけど、どう活用していいかわからない」 「民泊を始めたいけど、手間がかかりそうで二の足を踏んでいる」 「すでに民泊をやっているけど、もっと収益を上げたい」

そんな悩みを持つ不動産オーナーや投資家の間で、今、密かに、しかし確実に評価を上げているのがこの「COMPASS STAY」です。運営元の「株式会社羅針盤」という社名、旅行好きの方ならどこかで耳にしたことがあるかもしれません。

でも、実際のところどうなんでしょう？ 「運営代行なんてどこも同じじゃないの？」 「手数料が高いだけで、結局儲からないんじゃない？」 といった意地悪な疑問も含め、ネット上のあらゆる情報を徹底的にリサーチし、その実態を丸裸にしていきます。

私がこの業界に長く身を置く中で見聞きした情報や、独自の視点も交えながら、10000文字を超える特大ボリュームで、どこよりも詳しく、そして正直に解説します。それでは、COMPASS STAYの深淵なる世界へ、私と一緒に旅立ちましょう。

結論：COMPASS STAYは「インバウンド×データ」で勝つ、本気の投資家向け最強パートナーのようです

先に結論から申し上げます。 COMPASS STAYは、「単なる管理屋さん」ではなく、「収益を最大化させるための戦略的パートナー」と言えそうです。

ネット上の膨大な情報や導入事例、そして運営会社のバックグラウンドを紐解いていくと、一つの真実が見えてきました。それは、彼らが「旅行業界の巨人たちのDNAを受け継いだ、サラブレッドのようなサービス」だということです。

「とりあえず鍵を渡して、掃除だけしておいて」というような、受け身の代行業者をお探しの方には、正直もったいないかもしれません。逆に、「日本の観光資源を武器に、世界中の旅行者を呼び込み、しっかりとしたビジネスとして成功させたい」という方にとっては、これ以上ない選択肢になるでしょう。

なぜ私がそこまで言い切るのか。その理由を、具体的な根拠とともに詳しく解説していきます。

結論に至った理由：最強の布陣と圧倒的な実績

私が「COMPASS STAYは最強のパートナーになり得る」と判断した理由は、大きく分けて3つあります。

1. 背景にある「血筋」が良すぎる

まず、運営会社の「株式会社羅針盤」について触れなければなりません。この会社、実はただのベンチャーではないのです。 2023年10月、あの大手旅行会社「エアトリ」の子会社であった「株式会社エアトリステイ」を吸収合併しています。さらに、インバウンドツアーや地域活性化に強みを持つ「株式会社ノットワールド」とも合併しています。

これ、旅行業界の人間からすると「アベンジャーズ」のような組み合わせなんです。

  • エアトリステイのDNA： 膨大な旅行者データ、OTA（オンライントラベルエージェント）運用のノウハウ、宿泊システムの技術力。
  • ノットワールドのDNA： 訪日外国人（インバウンド）が何を求めているかを知り尽くした企画力、地域に根ざしたコンテンツ作り。

この2つが融合しているわけですから、単に「部屋を貸す」だけでなく、「どうすれば外国人が泊まりたくなるか」「いくらなら予約が入るか」という戦略のレベルが段違いなのも頷けます。

2. 「高稼働率」という動かぬ証拠

論より証拠。ネット上で公開されている導入事例の数字が、その実力を物語っています。 例えば、渋谷にある「ORIENS SHIBUYA」という物件。これはマンションの一室を民泊（旅館業）に転用した事例ですが、COMPASS STAYが運営を開始してから4ヶ月目で、なんと稼働率（予約率）97％を達成したと言われています。

97％ですよ？ ホテル業界では80％を超えれば「超高稼働」と言われる世界です。ほぼ毎日満室というこの数字は、まぐれでは出せません。立地の良さはもちろんあるでしょうが、適切な価格設定（ダイナミックプライシング）と、魅力的なリスティング（掲載ページ）作成がなければ不可能です。

また、千葉県の「アセット北初富」という物件では、運営代行会社をCOMPASS STAYに切り替えた翌月に、予約率が約75％に達したという事例もあります。運営会社を変えるだけで数字が跳ね上がるというのは、明らかに「運用スキル」に差がある証拠と言えるでしょう。

3. 「ハイブリッド運用」という賢い戦略

民泊新法（住宅宿泊事業法）で運営する場合、「年間180日」という営業日数の上限があります。これが多くのオーナーを悩ませる「180日の壁」です。 しかし、COMPASS STAYは「民泊 × マンスリーマンション」の二刀流を得意としているようです。

民泊として稼げる繁忙期や週末は高単価な宿泊施設として運用し、閑散期や180日の上限を超えた期間はマンスリーマンションとして中長期滞在者に貸し出す。この切り替えをシームレスに行うことで、実質365日、空室リスクを最小限に抑えながら収益を生み出し続ける仕組みを持っています。

これは口で言うのは簡単ですが、実際には集客チャネル（Airbnbとマンスリー募集サイト）が異なり、契約形態も異なるため、運用は非常に複雑です。これをワンストップでやってのけるのは、さすがプロの仕事と言えるでしょう。

徹底解剖！COMPASS STAYのサービス詳細

では、具体的にどのようなサービスを提供しているのか、さらに深掘りしていきましょう。

1. まるっとお任せ「完全運営代行」

COMPASS STAYの基本は、オーナーが何もしなくていい「完全代行」スタイルのようです。

  • セットアップ： インテリアコーディネート、家具家電の調達、写真撮影、宿泊サイト（Airbnb, Booking.com, Expediaなど）へのアカウント作成・登録。
  • 運営： 予約管理、ゲストとのメッセージ対応（多言語）、価格調整、宿泊者名簿の管理。
  • 現場対応： 清掃手配、リネン（シーツ類）サプライ、緊急時の駆けつけ対応。

特に評価が高いのが「無人運営」のノウハウです。タブレットを使ったセルフチェックインシステムを導入し、24時間365日、オペレーターが遠隔でゲストをサポートします。これにより、オーナーは現場に行く必要がなく、人件費も大幅にカットできるわけです。

2. 「民泊」だけじゃない、多様な物件に対応

彼らの守備範囲は広いです。

  • 戸建て・空き家： 古民家をリノベーションして、外国人に人気の「和モダン」な宿に再生。
  • マンション一室： 区分マンションを収益物件化。
  • 一棟ビル： ビル全体を無人ホテルとしてプロデュース。
  • 別荘： 使っていない期間だけ貸し出すバケーションレンタル。

特に最近は「別荘」や「セカンドハウス」の運用代行にも力を入れているようです。葉山にある「葉山YASHIRO」のような高級貸別荘の運営も手掛けており、富裕層向けのサービス品質も兼ね備えていることが伺えます。

3. 戦略的な「プライシング（値付け）」

私が個人的に一番注目しているのがここです。 AIやデータを活用し、周辺のイベント情報、競合の価格、季節性などを分析して、毎日価格を変動させる「ダイナミックプライシング」を導入しています。 「今日はライブがあるから高くしても売れる」「来週の平日は埋まりにくいから少し下げてでも予約を取る」といった調整を、人間業を超えた精度で行っているようです。これが、先ほどの「稼働率97％」を支える心臓部なのでしょう。

COMPASS STAYの料金体系：高い？安い？

気になるお金の話です。 ネット上の情報を総合すると、基本的な料金プランは以下のようになっているようです。

  • 初期費用： 物件の規模や状態により変動（インテリア設置費、セットアップ費など）
  • 月額費用： 売上の15％（成果報酬） ＋ 固定管理費（1.5万円〜2万円程度/室）

※プランや物件タイプ（民泊か旅館業か）によって異なる場合があります。

この「15％＋固定費」という設定、どう見るべきでしょうか。 業界の相場としては、完全代行の手数料は「売上の20％〜30％」というところが多いです。それに比べると、成果報酬のパーセンテージ自体は「15％」と低めに抑えられている印象です。その分、固定費がかかるという設計ですね。

これは「売上が爆発的に上がった時に、オーナーの手取りが多くなる」仕組みと言えます。逆に、売上がゼロでも固定費はかかるため、オーナーにも「覚悟」を求めるプランとも言えます。自信があるからこその設定かもしれません。

良い点（メリット）・おすすめポイント

ここからは、トラベルライターTAKAが考える、COMPASS STAYの「良い点」「メリット」を整理します。

1. インバウンド集客力がズバ抜けている（おすすめ！）

前述の通り、元々インバウンドツアーをやっていた会社と、大手OTAのノウハウが合体しています。「外国人が好む内装」「外国人に刺さる写真の撮り方」「英語・中国語でのスムーズな対応」など、インバウンドを取り込むための”作法”を熟知しています。今の円安トレンドを最大限に活かしたい方には最大の利点でしょう。

2. 「無人化」による利益率の向上

ホテル運営で一番重たい経費は「人件費」です。フロントに人を置かず、ITで完結させる仕組みが完成しているため、ランニングコストを圧縮できます。これは投資として見た時に非常に大きなメリットです。

3. 「法的な安心感」が強い

民泊は法律が複雑です。消防法、旅館業法、住宅宿泊事業法…。素人がやると「知らなかった」では済まされない違反を犯しがちです。COMPASS STAYはプロとして行政への申請からサポートしてくれるため、コンプライアンス面でのおすすめ度は非常に高いです。

4. 清掃クオリティへのこだわり

口コミを見ていると、清掃の質に関する評価が高い傾向にあります。彼らは自社または厳選したパートナーと連携し、ホテルのような清潔さを維持することに力を入れています。レビュースコア（口コミ点数）が命の民泊において、これは強力な武器です。

悪い点（デメリット）・注意点

もちろん、完璧なサービスなど存在しません。「悪い点」「デメリット」もしっかりお伝えします。

1. 固定費がかかるリスク（欠点）

「売上連動15％＋固定費」のプランの場合、閑散期で売上が下がっても固定費の支払いは発生します。完全成果報酬（売上の20〜30％のみ）の業者に比べると、赤字になる月が出るリスクは否定できません。これは初心者にとっては精神的なデメリットになるかもしれません。

2. こだわりが強いオーナーには不向きかも

「内装は絶対に自分で選びたい」「ゲストには直接会っておもてなししたい」という、趣味性の高いオーナーにはおすすめしないかもしれません。あくまで「収益最大化」のための効率的な運用をプロが行うため、オーナーの個人的なこだわりが入り込む余地は少なくなる傾向があります。

3. 対応エリアの制限

全国対応を謳ってはいますが、清掃スタッフの手配などの関係で、あまりに山奥や離島などでは対応が難しい、あるいは追加料金がかかる可能性があります。事前にエリア確認は必須です。

こんな方におすすめ！ ／ おすすめしない！

【おすすめしたい方】

  • 投資として割り切りたい方： 感情論ではなく、数字でビジネスをしたい不動産投資家。
  • 海外客をターゲットにしたい方： インバウンド需要をガッツリ取り込みたい方。
  • 忙しい方： 本業があり、手間をかけずに副収入を得たいサラリーマン大家さん。
  • 相続した空き家に困っている方： 実家が空き家になり、管理に困っている方。

【おすすめできない方】

  • ホームステイ型で交流したい方： 自分の家に泊めて、一緒にご飯を食べたいようなホスト志向の方。
  • 初期投資を極限までゼロにしたい方： 家具も拾い物、掃除も自分でやる、とにかく0円で始めたい方（プロに頼む意味がありません）。
  • 毎月の固定費支払いに極度の不安がある方： リスクを一切取りたくない方。

COMPASS STAYに関するQ&A

ここで、よくある疑問をQ&A形式でまとめました。

Q. 普通のマンションの一室でも始められますか？ A. はい、可能です。ただし、そのマンションの管理規約で「民泊禁止」となっていないことが絶対条件です。COMPASS STAYでは、そういった規約の確認や、管理組合への申請サポートも相談に乗ってくれるようです。

Q. 地方の物件でも対応してくれますか？ A. 公式サイトには「全国対応」とありますが、清掃業者の手配が難しいエリアなどは要相談となるでしょう。逆に、リゾート地や観光地であれば、地方でも積極的に受託しているようです（葉山の事例など）。

Q. 家具や家電は自分で用意しないといけませんか？ A. 基本的にはオーナー負担ですが、選定や搬入はCOMPASS STAYが代行してくれます（セットアップ費用に含まれる場合が多い）。彼らは「売れる部屋」のデザインを知っているので、プロに任せた方が初期投資の回収は早いと言われています。

Q. ゲストが部屋を壊したり汚したりしたらどうなりますか？ A. Airbnbなどのプラットフォームには、ホスト向けの補償制度（AirCoverなど）があります。また、COMPASS STAY側でも保険への加入を推奨したり、トラブル時の緊急対応を行ったりしてくれます。

【コラム】知っておきたい「民泊・ホテル業界の隠語・スラング」解説

トラベルライターTAKAの特別講義です。業界人が使っている「あの言葉」の意味、こっそり教えます。これを知っていれば、担当者との打ち合わせで「お、この人わかってるな」と思わせることができるかも？

  • ADR（エーディーアール）： Average Daily Rateの略。「平均客室単価」のこと。「今日はADRが高いね」と言えば、1部屋あたりの売り値が高いという意味です。
  • RevPAR（レヴパー）： Revenue Per Available Roomの略。売上を「販売可能な部屋数」で割った数字。稼働率と単価を掛け合わせた指標で、ホテルの真の実力を測る最も重要な数字です。「稼働率は高いけどRevPARが低い」は、安売りしすぎという意味になります。
  • OTA（オーティーエー）： Online Travel Agentの略。Airbnb, Booking.com, Expedia, 楽天トラベルなどの予約サイトのこと。COMPASS STAYは「OTAコントローラー」というシステムを使って、これらのサイトを一元管理しています。
  • リスティング（Listing）： Airbnbなどのサイトに掲載されている「物件ページ」のこと。「リスティングの写真を差し替えよう」などと使います。
  • 民泊新法（みんぱくしんぽう）： 正式名称「住宅宿泊事業法」。年間180日しか営業できないという厳しいルールがあります。これに対し「特区民泊」や「旅館業」の許可を取れば365日営業できます。

独自の視点・考察：株式会社羅針盤が描く「未来の観光」とは？

最後に、私TAKA独自の視点で、このサービスと会社の未来について考察してみたいと思います。

私が株式会社羅針盤という会社に注目しているのは、彼らが単に「部屋を売る」だけでなく、「体験を売る」ことに本気で取り組んでいるように見えるからです。

彼らのルーツである「ノットワールド」は、地域密着型のツアーで評価されてきた会社です。そして「エアトリ」はITの力で旅行を便利にしてきた会社です。 この2つが混ざり合うことで、今後COMPASS STAYの物件では、「部屋に泊まること」自体が、その土地の文化体験への入り口になるのではないでしょうか。

例えば、無人チェックインのタブレットから、その地域のディープな居酒屋を予約できたり、着物レンタルのオプションがシームレスに付いてきたり。ただの「宿泊場所」ではなく、旅の「コンパス（羅針盤）」となる拠点を作ろうとしている。そんな野望を感じます。

無人ホテルは「冷たい」「サービスがない」と批判されることもありますが、私は逆だと思っています。面倒な手続きは機械に任せ、浮いたリソースを「本当に人がやるべき温かいサービス（コンテンツ作りや緊急時のケア）」に回す。 これこそが、人口減少時代の日本における「おもてなし」の新しい正解なのかもしれません。

COMPASS STAYは、そんな未来の観光の形を、不動産オーナーと一緒に作り上げようとしている。そう考えると、単なる投資以上のワクワク感を感じませんか？

もしあなたが、手持ちの不動産を使って「世界中の人と日本を繋ぐ」ビジネスに参加したいと考えるなら、一度彼らの話を聞いてみる価値は十分にあるはずです。

旅は、道連れ。 不動産運用も、良きパートナー選びから始まります。 あなたの「コンパス」が、素晴らしい未来を指し示しますように。

以上、トラベルライター”TAKA”がお届けしました。

公式サイトはこちら COMPASS STAY（コンパスステイ）